2009年房地产估价案例与分析试卷 (5)

　　附件

　　四、指出并改正下面股价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上做大，不得在试卷上改错)

　　对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。

　　估价对象相关资料

　　估价对象相关资料

　　名称数值名称数值

　　总建筑面积25000平米房屋重置价格2000元/平米

　　可出租建筑面积22000平米房屋耐用年限50年

　　设备用房建筑面积2500平米房屋维修费率(年)房屋重置价格的 2%

　　管理用房建筑面积500平米月物业管理费5元/平米

　　营业税及附加率5.55%土地剩余年限45年

　　接租金收入计的房产税率12%年报酬率5%

　　平均正常空置率10%管理费用率(含保险费、租赁费用)租金的3%

　　可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费)50元/平米

　　估价测算如下(节选)：

　　(一) 年有效毛收入

　　22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)

　　(二) 年运营费用

　　1、 年维修费用

　　25000×2000×2%=1000000(元)

　　2、 年管理费用

　　年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失

　　=13068000×3%+500×50%=692040(元)

　　3、 年营业税及附加

　　年营业税及附加=13068000×5.55%=725274(元)

　　4、 年运营费用小计

　　年运营费用=1000000+692040+725274=2417314(元)

　　(三) 年净收益

　　年净收益=(一)项-(二)项=13068000-2417314=10650686(元)

　　(四) 估价结果

　　估价结果= (元)(取整)