2009年房地产估价案例与分析试卷 (4)

　　(二)成本法分析测算过程

　　成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。

　　采用的公式：

　　估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　1、 土地取得成本

　　运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。

　　土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)

　　价对象用地面积为23667.00 m2,则估价对象土地总价为：

　　1717.18×23667.00=4064.05(万元)

　　2、 开发成本

　　2.1 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费

　　39.82万元(计算过程略)

　　2.2基础设施配套费

　　基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/ m2(按建筑面积)，则合计318.57万元。

　　2.3 建筑安装工程费

　　估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元)

　　则估价对象开发成本为：

　　39.82+318.57+196.62=555.01(万元)

　　3、 管理费用

　　管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%—4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。

　　555.01×3%=16.65(万元)

　　4、 投资利息

　　按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。

　　利率取一年期贷款利率5.76%。

　　555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81(万元)

　　5、 销售税费

　　估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。

　　6、开发利润

　　经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。

　　555.01×15%=83.25(万元)

　　7、运用成本法的估价结果

　　4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元)

　　六、估价结果确定

　　运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：

　　4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52(万元)

　　则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，答谢人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。